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        業內新聞

        當前房地產市場走勢透視:在持續回暖中努力轉型

        發表時間:2016-06-13 18:37:20點擊次數:101
        國家統計局18日發布數據顯示據測算8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為上漲1.7%為自2014年9月份以來首次轉正。
          二季度始商品房和商品住宅銷售額、銷售面積同比增長由負轉正全國房地產用地供應環比由負轉正……在數據連續“轉正”背后房地產市場在持續回暖之中穩步轉型。
          轉正、回暖:房地產新態勢基本確立
          “5月開始商品房和商品住宅銷售額同比增速轉正;6月開始商品房和商品住宅銷售面積同比增速轉正都表明房地產市場的回暖態勢。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。
          房地產市場近期的積極變化主要受益于2014年9月央行對首次置業和首次改善住房金融支持政策的加強及2015年3月金融稅收政策的調整。尤其是央行連續降息降準推動了商品房尤其是商品住宅市場價格的上升。
          數據表明40個主要城市新建商品住宅價格從2015年2月出現總體環比持續上漲、6月份開始出現總體同比持續上漲。在價格上漲及持續上漲預期帶動下商品房和商品住宅銷售量也從6月開始由連續16個月同比持續下降變為同比持續上漲基本確立房地產市場回暖態勢?! ?“這將有利于穩定房地產開發投資促進二手住房市場交易對緩解宏觀經濟下行壓力穩定地方政府財稅收入發揮積極作用。”劉洪玉說。
          全國城市地價動態監測顯示地價也出現轉正、回暖跡象。五六月房地產用地供應環比由負轉正房地產用地供應降幅收窄局部市場出現回暖跡象。
          “樓市回暖一定程度上帶動了土地市場預期向好二季度全國住宅地價環比增速位居各用途之首局部地區市場上漲動力顯現。商品房銷售面積、銷售額、住宅價格等指標均出現企穩跡象帶動土地市場信心提振。”全國城市地價動態監測組負責人趙松說商品房銷售面積同比增長由負轉正住宅待售面積減少顯示去庫存化加快帶動5月份房地產用地供應環比轉負為正6月份環比繼續增加。“開發企業土地購置面積同比降速與一季度大體持平降幅收窄。”
          分化、去化:有保有壓雙管齊下
          在土地與住房供給約束及人口持續凈流入影響下目前北上廣深一線城市及南京、蘇州、廈門等主要二線城市住房價格明顯回升。8月深圳市新建商品住宅價格漲幅為全國之最環比同比上漲速度達到7.13%和35.62%。
          國家統計局數據顯示房地產去庫存正在出現積極變化。5月末商品房待售面積比4月末減少15萬平方米是自本輪房地產市場低迷以來商品房待售面積首現減少。“五六七月特別是七月以來成交量穩定上升。價格方面一線城市年初就上升了。二三線城市價格水平也在回升。這一點從庫存上可以看出來。三季度以來企業庫存持續上升局面已經改變。”國家發改委地產研究中心主任劉琳說。
          趙松說央地聯動明確的預期導向觸發市場自身調節機制積極釋放庫存壓力風險推動了房地產市場自身的平穩運行。土地市場出現局部回暖信號但市場分化程度有所加深。二季度三線城市住宅地價環比增速變動幅度明顯小于一二線城市。
          “大部分三四線城市和少量二線城市由于2010-2013年間土地和住房供給量過大加上部分城市人口持續凈流出新建商品住宅需求不足住房價格處在環比同比持續下降過程中商品房交易受價格下降影響也持續低迷。”劉洪玉說地區分化越來越明顯針對市場冷熱不均一是要從新增供應量上進行分類調控在供給短缺的一二線城市中適當增加土地供應、供給嚴重過量的三四線城市中減少甚至暫停新增土地供應。同時通過加大中小型城市公共基礎設施和公共服務設施投入加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解促進區域城市均衡發展。
          轉型、升級:由發動機變為穩定器
          “從長期趨勢看我國住房市場已跨越數量短缺階段將從追求數量向追求質量轉變改善型、季節性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求將成為市場供給重點。”劉洪玉說。
          2014年我國GDP構成中房地產業占6%房地產業稅收占地方政府本級財政收入約為30%土地出讓收入相當于地方政府本級財政收入56%房地產業仍是國民經濟最重要產業之一。
          “房地產業在我國經濟發展中的角色正在從增長火車頭向穩定器轉變。”劉洪玉說作為GDP占比中的大塊頭未來經濟發展少了房地產貢獻。但這種貢獻會從增長轉向為穩定即以住房投資和住房消費為主更多地給宏觀經濟提供一個穩定基礎。“未來房地產市場高效、穩定可持續發展就是對宏觀經濟的最大貢獻。”
          “從土地政策上堅持分類調控、分地施策在解決熱點城市供給不足與三四線城市供應過量問題同時要注重經濟轉型中的新興產業需求。”趙松說要加大改革力度、激發市場活力結合地方發展實際加快出臺總部研發、倉儲物流、休閑養老、城市更新、文化旅游、設施農業等領域用地政策支持房地產角色轉換。
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